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上海9月1日起调整公有住宅售后物业服务收费标准

东方网8月9日消息:2012年9月1日起,本市将执行新的售后公房物业服务收费标准。新的物业服务费标准出台背景是什么?调整的原则和幅度如何?调整方案实施后,如何确保售后公房物业服务质量?针对这些问题,东方网记者采访了市房管局相关负责人。

东方网:据了解,社会公众关注的公有住宅售后物业服务收费价格即将做出调整,您能否介绍此项政策调整的主要原因及相关背景?

市房管局:公有住宅售后房屋(俗称售后房)是我国住房制度改革的产物,在解决人民群众住房产权保障、推动住房市场化方面起到了积极的推动作用。随之而来的,房屋管理模式也发生了重大变化:一是业主角色的转变,广大人民群众从房屋承租人转变为拥有房屋完全产权的业主,政府部门从公有房屋业主转变为物业管理的行政监管部门;二是管理者角色的转变,原先代表公有房屋业主(即政府)实施房屋租赁管理的房管所转变为公有住宅售后业主(即人民群众)提供专业化物业服务的市场化运作企业;三是消费理念的转变,从原先住公房的交房租给国家转变为交物业服务费给物业服务企业享受物业服务,同时,享受因物业服务带来房屋保值增值效益。

十多年来,随着社会经济的发展,物业服务这一专业化管理服务模式被越来越多的人们所认同,物业服务“按质论价、质价相符”商品属性和收费原则也逐步被广大业主所接受。

目前,本市执行的公有住宅售后物业服务费标准制定于1996年。随着本市劳动力成本的不断上升,2012年本市月最低工资标准由1996年的270元调整到1450元,是1996年的537%。与此同时,物业行业从业人员由原先以本市下岗、协保人员为主,逐步转变为以外来务工人员为主,并且根据本市有关规定外来务工人员也开始逐步由交纳综合保险向交纳社会保险过渡,这使得企业实际承担的用工成本大幅上升。此外,水、电等能耗和维修材料费用的不断上涨,物业服务成本也在不断增长。

但与此同时,物业服务费标准却一直未作调整。这对于劳动密集型的行业影响较大,物业服务企业普遍亏损经营,物业服务水平难以提高,并最终使广大市民群众的利益得不到保障。

从2007年开始,本市各区县人民政府开始试点对老旧住宅小区进行物业服务考核补贴工作,对物业服务达标的小区给予一定的物业服务费用补贴,适当弥补了物业服务企业亏损。这种措施虽然取得了一定的效果,但是对维持正常的物业服务运作只是杯水车薪,无法根本改变收费标准低,物业服务差,业主不交费,物业服务企业“抛盘”等不正常现象。据初步统计,本市仅2010年和2011年两年,就有53个公有住宅售后小区的物业服务企业退出小区管理,还有83个公有住宅售后小区的物业服务企业打算退出小区管理,这将直接对市民居住生活带来巨大影响。

为此,市房管局和市物价局在广泛调研的基础上,对物业服务成本进行了测算,并听取了业主、物业服务企业、居委会、人大代表和政协委员等方方面面的意见和建议,形成了《关于调整公有住宅售后物业服务收费标准的通知》,新的收费标准自2012年9月1日起施行。

东方网:请介绍一下本次政策调整的基本原则。

市房管局:为了尽量减少公有住宅售后物业服务费给业主日常生活开支带来的影响,调整基本原则为“收费项目不变,标准三年到位”。“收费项目不变”是指保持现行的公有住宅售后物业服务费收费项目不变,即业主每月直接支付的费用仍为管理费、保洁费、保安费和电梯水泵运行费(配备电梯的住宅)等四项。“标准三年到位”是指采用“分步走”的方式,即用三年时间,每年由市房管局和市物价局公布最新调整物业服务收费标准,逐步使物业服务收费标准与物业服务实际运营成本接轨,并同时解决“同一小区、不同收费”的历史遗留问题。

东方网:此次公有住宅售后物业服务费调整涉及哪些收费项目?调整的标准是多少?

市房管局:此次公有住宅售后物业服务费调整涉及的收费项目为管理费、保洁费和保安费三项。根据公有住宅售后房屋所在住宅小区的情况,采取两种不同的调整办法。调整后的物业服务费标准自2012年9月1日施行,每个调整年度为当年9月1日至次年8月31日。

(一)公有住宅售后小区

公有住宅售后小区是指以同一物业管理区域内的住宅按公有住宅售后收取物业服务费,并执行公有住宅售后小区物业服务标准的住宅小区。

2012年度多层住宅管理费由每户每月4.5-7.5元调整为5-9元,高层住宅管理费由每户每月5-10元调整为6-12元。保洁费由每户每月3-6元调整为6元。保安费由每户每月3-6元调整为9元。2013、2014年度的物业服务费价格由市房管局、市物价局另行发布。

(二)混合小区

混合小区是指同一物业管理区域内既有商品住宅又有公有住宅售后房屋,实行同一物业服务标准,但执行不同物业服务收费标准的住宅小区。

调整后,2012、2013和2014年度的公有住宅售后管理费、保洁费和保安费分别按照本小区商品住宅综合管理服务、公共区域清洁卫生服务和公共区域秩序维护服务收费标准的60%、80%和100%收取。调整后的管理费、保洁费和保安费收费标准不得低于该房屋原收费标准。

2015年9月1日起,混合小区内的公有住宅售后房屋按照本小区商品住宅物业服务费收费项目和收费标准执行,公有住宅售后维修资金不再列支物业服务费相关费用。

东方网:售后房小区有的成立了业主大会,有的没有成立业主大会,具体调整应当通过哪些程序?

市房管局:根据售后房小区组建业主大会的情况,采取两种不同的调整程序:

一是小区已组建业主大会的。业主委员会应与物业服务企业根据调整办法和《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》协商确定本小区物业服务标准和收费标准,并在小区内予以公告。也就是说,执行《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》的小区,物业服务费收费标准公告后即可施行。因物业服务标准超过《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》而需要提高物业服务费收费标准的小区,调整后的物业服务费标准必须经业主大会表决同意后方可施行。

二是小区未组建业主大会的。物业服务企业应当根据调整办法和《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》确定小区物业服务标准和收费标准,报物业所在地房管办事处,并在小区内公示七日。公示期间,物业服务企业应当对业主提出的疑问进行解释说明。物业服务企业解释说明后,业主仍有异议的,物业所在地房管办事处应会同居民委员会做好协调解释工作。公示期满后,物业服务企业应当将公示的物业服务费标准报物业所在地的区县房管部门和物价部门备案后施行。

东方网:售后房物业服务是否有标准?政府对物业服务质量如何加强监管?

市房管局:为进一步规范售后房小区物业服务,市房管局和市物价局印发的《关于调整公有住宅售后物业服务收费标准的通知》中明确了《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》,便于业主和业委会监督。当然,此标准仅为最基本的标准,售后房小区业主大会也可以与物业服务企业通过合同约定,提高服务标准和收费标准。

此次公布的《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》从本市公有住宅售后小区的实际情况出发,明确了管理服务、保洁服务、保安服务、绿化养护和共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务等五个方面52个具体物业服务项目的服务标准。该服务标准作为本市公有住宅售后小区物业服务的基本服务标准,与物业服务费标准调整工作相结合,在全市所有公有住宅售后小区施行。

《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》在全市施行后,各级房管部门将进一步落实小区经理每日自查、物业企业双周检查、房管办事处每月督查和区县房管局每月抽查的“四查”制度,督促物业服务企业履行物业服务职责,提升物业服务水平。同时,对检查中发现物业服务企业的违规行为,将根据《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》和《上海市住宅物业项目经理管理办法》的有关规定,对小区经理和物业服务企业予以记分处理,并记入诚信档案。对于诚信不良的小区经理取消其任职资格,对服务差的物业服务企业在物业管理招投标、资质升级等方面予以限制。

东方网:据了解,本市很多区县为缓解公有住宅售后物业服务方面的收费难、收费少、物业企业抛盘多的现状,对管理售后房的物业服务企业采取达标补贴考核的办法予以扶持,此次收费价格政策调整后此类补贴还有没有?

市房管局:政策调整后,为督促物业服务企业切实提高售后房小区物业服务的质量,缓解售后房小区物业服务企业的经营亏损的实际状况,各区县政府将根据本地区的情况,继续实施售后房考核达标补贴。市有关部门还将制定《公有住宅物业服务收费考核补贴办法》,确保售后房物业服务质量,使考核补贴发挥有效的推动作用。

东方网:调整方案实施后,因涉及的居民家庭的面较为广泛,市民如何咨询相关问题?

市房管局:为推进调整方案的顺利实施,市房管局将通过以下途径加大政策的宣传解释力度:

一是962121物业服务热线24小时提供电话咨询服务,今日起,市房管局已对962121物业服务热线接线人员进行政策培训,提高解答市民相关咨询问题的能力。

二是在局门户网站设立专门弹出窗口,市民群众只要登陆市房管局门户网站(www.shfg.gov.cn)就可浏览相关政策和调整的具体情况。

三是张贴相关宣传资料,市房管局和市物价局将印制相关宣传资料,张贴和发放到居民小区,帮助业主尽快熟悉了解新政。

东方网:新政实施后,业主家庭欠缴物业服务费的怎么办?

市房管局:不论由于何种原因,拒交、欠缴物业服务费的,均是违反物业服务合同的行为,既侵害了物业服务企业的合法权益,更侵害了广大按时缴交物业服务费业主的利益。售后房物业服务收费价格调整政策实施后,业主欠缴物业服务费的,应当按相应标准缴纳物业服务费。对于拒不缴纳的业主,居民委员会、业主委员会应当主动上门做好政策宣传、解释说明和说服教育工作,经解释说明后仍拒不缴纳的,物业服务企业可根据物业服务合同的约定,以业主违约为由向当地人民法院提起诉讼。